Druga relacja z Europejskiego Kongresu Finansowego – Wszystko co najlepsze na Kongresie / Marek Baran

0
247

Najlepsza prezentacja Kongresu

Moim zdaniem najlepsza prezentacja została przedstawiona w czasie panelu „Data Driven Organisation- hype, czy realna wartość” zorganizowanej przez firmę EY

Dlaczego akurat prezentacja Anny Kożuchowskiej, partnera firmy EY, zrobiła na mnie tak duże wrażenie? Przede wszystkim przez swoją dynamikę i duże nasycenie ciekawymi szczegółami. Przytoczone przykłady jasno pokazywały spektrum zagadnień, których dotyczyła późniejsza dyskusja. Sposób, w jaki prezentacja została przeprowadzona nie pozwalała na dekoncentrację. A było o nią bardzo łatwo – prezentacja rozpoczynała drugi dzień Kongresu, czyli po bankiecie, który odbył się wieczór wcześniej i w godzinie, w której dopiero zaczynamy naszą aktywność.

W prezentacji usłyszeliśmy o trzech firmach, które zastosowały w swoich modelach biznesowych Data Driven Organisation (organizacja napędzana danymi).

Z badań EY wynika, że 65 procent organizacji w naszej części świata (EMEA) buduje swój biznes w oparciu o dane.

„Dane stały się surowcem, który powstał i z którego uczymy się korzystać”.

                      Anna Kożuchowska partner firmy EY, Risk Consulting

Dobre zarządzanie danymi może stać się przewagą konkurencyjną. Świadczą o tym zaprezentowane trzy przykłady.

Przykład pierwszy – Uber. Znana nam wszystkim organizacja zaczęła badania nad ruchem swoich potencjalnych klientów i opracowuje właśnie wniosek patentowy dotyczący analizy tychże ruchów. Ma to umożliwić taką organizację floty, żeby była ona dostępna w czasie i miejscu zgodnym z potrzebami jej klientów. Tego faktu nie przytoczyła prowadząca, ale znany jest przykład horrendalnych rachunków jakie musieli płacić klienci w czasie zeszłorocznego Open Air. W momencie wystąpienia gwałtownej burzy w okolicy było tak mało taksówek, że opłaty za przejazd do centrum Gdyni były porównywalne z przelotem z Gdańska do Warszawy najdroższymi samolotami. Mając zgromadzoną wystarczającą liczbę taksówek w okolicy, w której wielu klientów chce z nich skorzystać uniemożliwia się takie sytuacje. Sztuczna inteligencja jest w stanie przewidzieć miejsca, w których jest potencjalny klient i tak zarządzać flotą, żeby mógł on z niej skorzystać.

Kakao Bank to firma z Korei Południowej. W ciągu pierwszych czterech miesięcy swojej działalności pozyskał milion klientów. Taki sukces był możliwy dzięki wykorzystaniu danych jakie jego założyciele zgromadzili wcześniej i wykorzystali w budowie strategii nowego banku. Pozwoliły one zdefiniować potrzeby klientów i dokładnie spersonalizować ofertę dedykowaną do konkretnych grup odbiorców.

Wydaje nam się, że wszyscy wiemy jak działa Netflix. Po prezentacji zmieniłem zdanie. Ta będąca niegdyś wypożyczalnią filmów firma od 2007 roku całkowicie zmieniła swoją strategię. Obecnie szczegółowo analizowane jest postępowanie każdego klienta. Obserwowany jest on pod kątem tego jak długo wybiera film, jakie filmy ogląda, o jakiej porze dnia, kiedy włącza pauzę, kiedy kończy seans. W oparciu o te dane Netflix poleca swojemu klientowi kolejne filmy, które mogą go zainteresować. Obecnie otagowane filmy tworzą siedemdziesiąt siedem tysięcy segmentów, do których przyporządkowany jest każdy widz platformy. Nawet plakat do filmu nie jest tworzony przypadkowy. Kolory, ich tonacje, balans, a nawet wielkości elementów które się na nim znajdują są dobrane na podstawie badań opartych na zgromadzonych danych.

Organizacja napędzana danymi charakteryzuje się bardzo dużą ilością analizowanych danych. W oparciu o nie budowane są strategie biznesowe – najskuteczniejsze algorytmy działania. Następnym etapem jest zbudowanie modelu, weryfikacja i wdrożenie rozwiązań, czyli znane już metody zarządzania zmianą.

„Organizacje Data Driven zyskują i budują swoją przewagę konkurencyjną na procesie obejmującym dane, algorytmy strategii i automatyczne decyzje. Przewagą konkurencyjną jest szybkość i trafność podejmowanych na każdym poziomie decyzji”.

                     Anna Kożuchowska partner firmy EY

Danymi poddanymi analizie są nie tylko te, które tradycyjnie tak definiujemy, czyli dane strukturalne. W Data Driven danymi poddanymi analizie może być postawa ciała klienta albo jego mowa ciała. Te dane niestrukturalne będą odgrywały coraz większą rolę w tworzonych algorytmach. Czy ich wykorzystanie jest zgodne z polskimi przepisami prawnymi? Tego nie dowiedzieliśmy się ani z prezentacji ani z dyskusji, która nastąpiła po niej.

Jak wprowadzić zmiany, żeby odnieść sukces organizując Data Driven? Najlepiej jest wyodrębnić mały wycinek procesu i na nim dokonać zmian. Po ich wprowadzeniu należy prześledzić proces, znaleźć błędy i dopiero wtedy zabrać się za wdrażanie zmian. Dzięki zastosowaniu takiej metody postępowania powinniśmy uniknąć dużych błędów i frustracji wynikającej z ewentualnych niepowodzeń.

Najlepsza debata

„Sytuacja gospodarcza na rynku nieruchomości – kredyty, dostępność i sprzedaży mieszkań” zorganizowana przez Polską Agencję Prasową i HEREIT S.A. – to tę debatę uważam za najlepszą przy założeniu, że moja ocena dotyczy tylko debat, które obserwowałem.

Na rynku polskich nieruchomości można zauważyć optymizm, ale w skali globalnej napływają niepokojące informacje.

Można było ostatnio zauważyć dziwną różnicę między informacjami o wzrastających cenach metra kwadratowego sprzedawanych nieruchomości a odczuciami społecznymi. Wynikało to ze strategii deweloperów, którzy w czasie bessy sprzedają głownie nieruchomości luksusowe. Czyli powstaje pewien paradoks – w czasie kryzysu sprzedawane są drogie mieszkania, które zwiększają wartość średniego metra sprzedawanego mieszkania. Po wyjściu z kryzysu – większość transakcji stanowią nieruchomości tańsze, które obniżają średnią cenę transakcyjną metra kwadratowego. Następuje to mimo wzrostu cen wszystkich nieruchomości.

„Od 25 lat nasze analizy pokrywały się z percepcją rynku. Niestety, ten system w zeszłym roku kompletnie zbankrutował. Wszyscy podawaliśmy, że ceny rosną, a klienci w biurach sprzedaży obserwowali co innego. Powstał paradoks, który postanowiliśmy zmierzyć. Wzrost cen był o 60% wyższy niż obserwowaliśmy na rynku. (…) W kryzysie sprzedajemy Sopot, jeśli nie ma kredytów to sprzedaż w Gdańsku i Gdyni są wstrzymane. Do średniej wchodzą ceny z rynku sopockiego, które są bardzo wysokie. Kiedy na rynku pojawia się optymizm – zaczynają sprzedawać się tańsze mieszkania, na przykład w Gdańsku czy Gdyni. Więcej tych tańszych mieszkań wchodzi do średniej i pomimo, że wszyscy podnieśli ceny – średnia cena spada”.

                Robert Chojnacki
Prezes REDNET Property Group

Obecnie można zauważyć wzrost cen (głównie w miastach) o około 3– 5%. Jest to wyraźna tendencja wynikająca z tego, że nastąpiła zmiana polityki banków dotyczących udzielania kredytów hipotecznych.

Po trzech latach zastoju na rynku kredytów hipotecznych w pierwszym kwartale tego roku można zauważyć zdecydowany wzrosty udzielanych kredytów. Wakacje kredytowe spowodowały, że nie wzrósł odsetek nie spłacanych kredytów mieszkaniowych, ale niemożliwa jest ocena tego, jakie część kredytobiorców miałaby kłopoty z ich regulowaniem, gdyby ich nie było.

Na rynku jest bardzo duże oczekiwanie na rozpoczęcie projektu nazywanego „kredyt dwa procent”. Jest to projekt na czas wysokiej inflacji. Po jej spadku nie będzie potrzebny. Banki już teraz pracują nad wdrożeniem procedur niezbędnych do uruchamiania tych kredytów. Wszystko wskazuje na to, że w pierwszym dniu roboczym obowiązywania ustawy (3 lipca) będą udzielane pierwsze „kredyty dwa procent”. Najpierw te kredyty uruchomione będą w 4 – 5 bankach, reszta zaproponuje je do końca lipca. Będzie on miał duży wpływ na zwiększenie kredytów – kredyty powinny być dostępne nawet w mniejszych miejscowościach. Dystrybucją tego kredytu mają się zająć nawet banki spółdzielcze.

Mieszkania są potrzebne mimo, że mamy do czynienia z kryzysem. Związane jest to z naturalnym popytem generowanym przez nowe małżeństwa, rozwody i migracje. Można go oszacować w Polsce na około 70.000 – 80.000 mieszkań rocznie.

Według deweloperów rygorystyczna polityka regulatora spowodowała problemy z podażą mieszkań.

„Znacząco rośnie liczba transakcji z klientami, którzy kupują za gotówkę albo korzystają z normalnych kredytów (nie kredytu dwa procent). Rynek zniszczyła rekomendacja z 1 kwietnia ubiegłego roku, a nie wzrost ceny i koszty kredytu. Jest duża grupa gospodarstw domowych, których jest stać na obsługę rat kredytu hipotecznego, natomiast w wyniku wprowadzenia pięciu punktów do WIBORu traciły zdolność kredytową. Z ceny 750 złotych za metr zdolność kredytowa spadała do 400, co w dużych miastach jest abstrakcją”.

                 Michał Sapota
Właściciel HEREIT S.A.

Deweloperzy są przygotowani na boom mieszkaniowy wynikający z „kredytu dwa procent”, ale nie są pewni czy on nastąpi. Szacują, że na początku tylko kilka banków będzie go obsługiwało – na przykład PKO BP, PeKaO S.A., Alior Bank. Jeśli kredyt ten wpłynie na wzrost podaży – deweloperzy mają banki ziemi, które ostatnio nie były wykorzystywane. Możliwe jest zatem stosunkowo szybkie rozpoczęcie nowych inwestycji.

Firmy sprzedające nieruchomości dobrze oceniają perspektywy rynku. 75% badanych firm deweloperskich przewiduje wzrost cen nieruchomości, żadna z badanych firm nie przewiduje spadku. Jednak największym wyzwaniem jest demografia:

„Te dobre prognozy można porównać do imprezy na Titanicu, na którym bal trwa w najlepsze, nastroje są fantastyczne, a od lodowca Grenlandii odrywa się góra lodowa, płynąca na spotkanie z tym statkiem. Tą góra lodową jest demografia. Nie będzie nieruchomości jeśli nie będzie miał kto w nich mieszkać”.

                  Robert Chojnacki
Prezes REDNET Property Group

W związku z problemem demograficznym należy spodziewać się zmiany struktury sprzedawanych mieszkań. Obecnie w dużych miastach najwięcej kupowanych jest małych mieszkań – jedno, dwupokojowych. W przyszłości, po spadku liczebności kraju nastąpi zwiększenie zainteresowanie mieszkaniami dużymi. Według prognozy prezesa firmy analitycznej nastąpi zmniejszenie populacji w miastach. Zwiększą się tylko trzy polskie miasta – Warszawa, Kraków i Rzeszów.

Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem na prawie całe życie zawodowe. Powinien być obwarowany stosownymi zabezpieczeniami. Dzisiaj najważniejsze stają się sprawy stabilnego oprocentowania, które doszło do 7 procent. Czy można zaproponować klientom stałą stopę kredytu na 20 lat? Można, tylko koszt tego kredytu będzie wyższy. W perspektywie tak długiego czasu wszystkie warunki się zmieniają. W latach 90-tych kredyty były udzielane na 60% i dzieliły się, jak obecnie, na długoterminowe (na pół roku), średnioterminowe (na trzy miesiące) i krótkoterminowe (na jeden miesiąc).

Dzisiaj ta standardy są inne i wówczas nikt nie był w stanie przewidzieć wysokich stóp na poziomie siedmiu procent.

Jest to problem, z którym muszą poradzić sobie kredytobiorcy. Dyskusja toczyła się w przededniu rozstrzygnięci TSUE dotyczącego kredytobiorców frankowych, co wywoływało pewną nerwowość, zwłaszcza u prezesów banków. Niektórzy wręcz manifestowali przypinkami chęć zawierania ugody ze swoimi klientami.

                                                 Marek Baran

Zdjęcia: Autor zdjęć – Marek Baran